Worden we de jukebox van Europa?

17 maart 2011

Doorwerken tot je 67e. Voor velen een schrikbeeld. Zo niet voor vastgoeddeskundige Karel Dekker. Met zeventig is hij nog volop aan de slag. Na een afwisselende loopbaan begon hij na zijn pensionering weer voor zichzelf en ging hij voor het CfPB werken. Daar houdt hij zich bezig met de rekenmodellen PARAP en PACT en met duurzaamheidsvraagstukken. Karel is begonnen als architect. Gaandeweg zijn loopbaan is hij zich steeds meer gaan toeleggen op strategisch onderzoek in de bouw. Hij heeft zich met de meest uiteenlopende vraagstukken bezig gehouden en had en heeft overal een uitgesproken mening over. Er speelt van alles in de bouwwereld. Ik vroeg Karel om zijn kijk op een en ander.

Toekomst bouwsector

De bouw heeft zwaar te lijden onder de kredietcrisis. Komt dat nog goed?
Op termijn wel, denkt Karel. “Maar er komen wel verschuivingen. Je hebt drie sectoren: de woningbouw, de utiliteitsbouw en de GWW-sector. In volume gaat het om ongeveer de helft, een kwart en een kwart. De woningbouwmarkt zie ik over een jaar of drie weer terugkomen op het oude niveau. De utiliteitsbouw neemt in volume mogelijk iets af en je krijgt daar flinke verschuivingen. De GWW-sector blijft stabiel of neemt iets in omvang toe”.

Woningmarkt

Karel verwacht dat de nieuwbouwwoningmarkt zeker nog tot eind 2011 slecht blijft. Er is weinig kopersvertrouwen en grondeigenaren en gemeenten moeten nog leren dat de tijd voorbij is dat ze de grondprijzen kunnen waarderen op residuele restwaarde en dat die dan ook nog eens fantastisch goed is. Hij geeft een voorbeeld: “een huis doet 3 ton op de markt. Bouwkosten en bijkomende kosten zijn 2 ton. Die trek je van elkaar af en dan houdt je 1 ton over voor de grond. Daar zit de winst. Maar nu zakt de marktprijs naar 2,5 ton. De bouwkosten blijven gelijk. Nu is er nog maar een halve ton over voor de grond. Dat zie je nu gebeuren. Er komt pas weer schot in de markt als partijen hun verlies genomen en de grondposities zijn afgeboekt”. Op de wat langere termijn komt het wel weer goed met de woningbouwsector aldus Karel. Aan de ene kant heb je een vaste nieuwbouwwoningbehoefte van circa 80.000 woningen per jaar. Daarnaast komt er een enorme renovatiegolf aan. De meeste huizen gaan 50 tot 80 jaar mee. Na de oorlog is er ontzettend veel gebouwd. In de jaren zestig en zeventig 110 tot 140 duizend woningen per jaar. Die woningen zijn in 2020 vijftig jaar of ouder, die komen dan aan de beurt om rigoureus op de schop te gaan. Een deel zal tegen de vlakte gaan maar er zal vooral ingrijpend gerenoveerd worden. Dat woningen worden aangepast aan de eisen van deze tijd. Karel ziet tal van mogelijkheden. Hij geeft een voorbeeld. “Veel huizen uit de jaren 60-70 zijn doorsnee rijtjeshuizen. Destijds prima geschikt, maar nu liggen onze eisen hoger. Wat zou kunnen gebeuren is dat een huis dat te koop staat wordt gekocht door de twee buren, die het huis laten afbreken en er twee garages voor terugbouwen, of ruime L-vormige woonkamers. En daarboven een opbouw. Die zijn dan aangepast aan de wensen en koopkracht van de nieuwe generatie”.

Kantorenmarkt

In de utiliteitsbouw vallen de klappen in de kantorenmarkt. Nu staat een zesde van het kantooroppervlak al leeg en er zit nog een golf van efficiëntieverbetering aan te komen. “Neem de Rijksoverheid, die heeft circa 6 miljoen m², ze werken daar met 120.000 ambtenaren in. Van die 6 miljoen is misschien 4 miljoen m² kantoren. Straks zijn er nog zo’n 100.000 rijksambtenaren. De 120.000 rijksambtenaren gebruiken nu ruim 30 m² VVO. Over 10 jaar gebruiken ze nog 20 vierkante meter.  Dus je gaat van 4 miljoen naar 2 miljoen m² kantoren voor de Rijksoverheid. Dat betekent dus dat er de komende periode elk jaar 200.000 m² op de markt komt. En de hele grote kantoororganisaties, die voor zichzelf kantoren bouwen, de grote verzekeringsmaatschappijen en banken, daar zie je hetzelfde. Die zeggen ook, als we met 20 m² toe kunnen, waarom zouden we het dan met 30 m² doen? En het thuiswerken zal verder toenemen. Tel uit je winst. Er gaan nog heel veel m² bespaard worden, zowel in de publieke als private sector. Ik verwacht daarom dat er voor de kantorenmarkt nog nauwelijks nieuwbouw nodig zal zijn”.

Je redenering veronderstelt dat de bestaande vastgoedvoorraad kantoren, meest traditionele kamerkantoren, omgebouwd gaat worden in innovatieve activiteitgerelateerde werkomgevingen. Zie je dat gebeuren?

“Zeker. Er wordt wel gezegd dat activiteitgerelateerd werken alleen kan in nieuwbouw, maar dat is echt flauwekul. Natuurlijk kan het ook in een verbouwd bestaand kantoor. Dat betekent ook, dat er een hele verbouwgolf komt, die het mogelijk moet maken dat er geconcentreerd én flexibel gewerkt kan gaan worden. En dat betekent nogal wat. Alleen al bij de overheid moet 2 miljoen vierkante meter in tien jaar tijd worden gerenoveerd”.

Leegstand kantoren

Een behoorlijk deel van de bestaande kantorenvoorraad, misschien wel de helft, komt structureel leeg te staan als je prognose uitkomt. Wat gebeurt daarmee?
Karel vertelt dat de herbestemming van leegstaande kantoorgebouwen tegenwoordig volop de aandacht heeft. Kijkend naar de bouwkundige mogelijkheden ligt het ombouwen in woningen het meest voor de hand. Het grote verschil in huuropbrengsten vormt wel een serieuze drempel. “Een kantoorpand kan je verhuren voor 110 tot 160 euro per m² VVO per jaar, woningbouw levert 50 tot 60 euro per m² op. Een eigenaar zal eerst moeten afboeken. Dat is nog niet gebeurd. Maar op een gegeven moment zullen eigenaren zich wel de vraag stellen, wat ga ik doen, de boel platgooien en afwaarderen tot nul, tijdelijk herbestemmen of permanent herbestemmen en deels afboeken? Bij tijdelijk herbestemmen verwacht de eigenaar dat hij het gebouw op termijn weer als kantoor kan gaan verhuren. Je geeft het kantoor dan low budget een woonfunctie, de binnenwanden haal je weg en je rijdt mobiele units naar binnen. Randvoorwaarde voor deze lijn is dat de overheid speciale huurcontracten toestaat met beperkte opzegtermijn.  De andere lijn is permanent herbestemmen. Een rekensom moet uitwijzen of de benodigde investeringen (in drager en inbouw) opwegen tegen de restwaarde van het gebouw. Dat zal sterk van de situatie afhangen. De ligging speelt een belangrijke rol. Een markant kantoor in de binnenstad leent zich beter als woonruimte dan een kantoor in een bedrijvenpark.”

Klik hier voor het hele interview.